Immobilier : La fin du LMNP ?

Pendant plusieurs semaines, nos députés ont discuté autour du projet de loi de finance (PLF) pour 2024. Cette loi comporte plusieurs volets dont le premier est consacré aux recettes.

Lors des débats au parlement, différents amendements avaient déjà été adoptés, dont un en particulier qui avait pour but de revoir drastiquement le calcul d’assiette de la plus-value lors de la vente d’un bien loué en LMNP (amendement CF-2789, adopté le 12 octobre) En effet, un bien loué meublé peut profiter, à l’option « imposition au réel », du mécanisme de l’amortissement et ainsi « écraser » les loyers perçus, pour finalement ramener le résultat de la location à 0 € ou presque. De ce fait, le bailleur échappe à l’impôt. De plus, lors de la vente du bien, ces amortissements sont « oubliés » et ne sont pas constitutifs d’une plus-value. L’effet fiscal est donc considérable sur les loyers et sans impact négatif lors de la vente. L’objectif de cet amendement était d’alourdir le calcul de la plus-value en réintégrant les amortissements pratiqués par le bailleur.

Exemple : En 2014, un bailleur achète un appartement 100 000 €. Pendant 10 ans, il amorti 45 000 € et ne paye pas d’impôt sur les revenus de location meublée. En 2024, il revend son appartement 140 000 €.

Dans le système actuel, la base retenue de plus-value brute est 140 000 € – 100 000 € soit 40 000 €. (Calcul simplifié) Si l’amendement avait dû s’appliquer le calcul aurait été le suivant : 140 000 € – 100 000 € + 45 000 € soit 85 000 € de plus-value brute … soit plus du double !

Lors de la session du mercredi 18 octobre, Elisabeth BORNE a choisi pour la 11ème fois de dégainer le 49-3 concernant ce volet du PLF pour 2024. Ceci a une double conséquence : 1/ L’adoption immédiate de la loi telle que le gouvernement le souhaite 2/ Choisir parmi tous les amendements ceux qui seront applicables et ceux qui seront écartés. Ainsi l’amendement CF-2789 évoqué précédemment, concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values du bien immobilier en LMNP, n’a pas été retenu dans le texte final de la loi de finances pour 2024.

Fin septembre, dans un marché de la location immobilière très tendu, Bruno Lemaire, ministre des finances, avait d’ores et déjà annoncé que le gouvernement ne s’opposerait pas aux amendements visant à mettre fin à l’abattement très incitatif de 71% concernant les meublés dit touristiques (notamment « Airbnb »). Cet abattement est de 50% pour les autres biens loués meublés, dans la limite de 77 700 € de recettes. C’est donc 5 000 € d’assiette imposable que le contribuable doit déclarer. Le gouvernement a ainsi décidé de réduire l’abattement pour les locations de logements meublés de tourisme classés de 71% à 50% en zone dite « tendue », avec un seuil abaissé à 77 700 euros pour le régime micro-BIC. En revanche, l’abattement de 71% reste inchangé en « zone non-tendue ». Cependant, le plafond de recettes est fixé à 50 000 euros pour le régime micro-BIC au lieu de 188 700 €. Rappelons ici que, concernant les locations dîtes « nues » (non meublées), l’abattement n’est que de 30% à ce jour, dans la limite de 15 000 € uniquement, instaurant un déséquilibre fiscal très favorable à la location meublée. L’abattement de 50% voire 71% en cas de meublés touristiques en « micro BIC » associé au double effet kiss cool de l’amortissement en régime réel expliquent à eux seuls le très large engouement des propriétaires pour la location meublée depuis les années 2000.

Cependant, il est permis de penser que, malgré le recours au 49-3, l’ambition du gouvernement serait de permettre aux amendements non adoptés, d’être réintégrés au sein d’une loi dédiée à l’immobilier. Ainsi l’amendement CF-2789 pourrait revoir le jour sous une forme identique à celle adoptée le 12 octobre. Et la suppression de l’abattement de 71% voire de celui de 50%, pour un abattement unique de 40 %, est à nouveau à envisager. Et d’aligner à un niveau équivalent les abattements pour location nue (micro-foncier) et location meublée, touristique ou non (micro-BIC).

Reste maintenant à connaitre les réactions des propriétaires. Le gouvernement espère voir revenir sur le marché de la vente des biens jusque-là loués en meublés touristiques. Il espère également le retour d’un nombre important de locations estivales ou de courte durée vers des baux longs et réduire ainsi le nombre de logements « vides » pendant plusieurs mois de l’année en « zone tendue », notamment sur des secteurs touristiques comme les grandes villes ou les secteurs à forte attractivité comme le pays basque pour ne citer que lui …