La mort annoncée du LMNP repoussée … mais pour combien de temps ?
Pendant plusieurs semaines, nos députés ont discuté autour du projet de loi de finance (PLF) pour 2024. Cette loi comporte plusieurs volets dont le premier est consacré aux recettes.
![119_maison-poupee](https://dev.eriapatrimoine.fr/wp-content/uploads/2023/06/119_maison-poupee.jpg)
Taxation très largement alourdie à la revente des biens meublés « amortis » ?
Lors des débats au parlement, différents amendements avaient déjà été adoptés, dont un en particulier qui avait pour but de revoir drastiquement le calcul d’assiette de la plus-value lors de la vente d’un bien loué en LMNP (amendement CF-2789, adopté le 12 octobre)
En effet, un bien loué meublé peut profiter, à l’option « imposition au réel », du mécanisme de l’amortissement et ainsi « écraser » les loyers perçus, pour finalement ramener le résultat de la location à 0 € ou presque. De ce fait, le bailleur échappe à l’impôt.
De plus, lors de la vente du bien, ces amortissements sont « oubliés » et ne sont pas constitutifs d’une plus-value. L’effet fiscal est donc considérable sur les loyers et sans impact négatif lors de la vente.
L’objectif de cet amendement était d’alourdir le calcul de la plus-value en réintégrant les amortissements pratiqués par le bailleur.
Exemple : En 2014, un bailleur achète un appartement 100 000 €. Pendant 10 ans, il amorti 45 000 € et ne paye pas d’impôt sur les revenus de location meublée. En 2024, il revend son appartement 140 000 €.
Dans le système actuel, la base retenue de plus-value brute est 140 000 € – 100 000 € soit 40 000 €. (Calcul simplifié)
Si l’amendement avait dû s’appliquer le calcul aurait été le suivant : 140 000 € – 100 000 € + 45 000 € soit 85 000 € de plus-value brute … soit plus du double !
![Symbol,Article,49.3,In,France](https://dev.eriapatrimoine.fr/wp-content/uploads/2023/06/118_49-3.jpg)
Plus de peur que de mal pour les bailleurs …
Lors de la session du mercredi 18 octobre, Elisabeth BORNE a choisi pour la 11ème fois de dégainer le 49-3 concernant ce volet du PLF pour 2024.
Ceci a une double conséquence :
1/ L’adoption immédiate de la loi telle que le gouvernement le souhaite
2/ Choisir parmi tous les amendements ceux qui seront applicables et ceux qui seront écartés.
Ainsi l’amendement CF-2789 évoqué précédemment, concernant la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values du bien immobilier en LMNP, n’a pas été retenu dans le texte final de la loi de finances pour 2024.
La fin de l’ abattement de 71% pour les biens meublés touristiques en « zone tendue » !
Fin septembre, dans un marché de la location immobilière très tendu, Bruno Lemaire, ministre des finances, avait d’ores et déjà annoncé que le gouvernement ne s’opposerait pas aux amendements visant à mettre fin à l’abattement très incitatif de 71% concernant les meublés dit touristiques (notamment « Airbnb »).
Cet abattement est de 50% pour les autres biens loués meublés, dans la limite de 77 700 € de recettes. C’est donc 5 000 € d’assiette imposable que le contribuable doit déclarer.
Le gouvernement a ainsi décidé de réduire l’abattement pour les locations de logements meublés de tourisme classés de 71% à 50% en zone dite « tendue », avec un seuil abaissé à 77 700 euros pour le régime micro-BIC.
En revanche, l’abattement de 71% reste inchangé en « zone non-tendue ». Cependant, le plafond de recettes est fixé à 50 000 euros pour le régime micro-BIC au lieu de 188 700 €.
Rappelons ici que, concernant les locations dîtes « nues » (non meublées), l’abattement n’est que de 30% à ce jour, dans la limite de 15 000 € uniquement, instaurant un déséquilibre fiscal très favorable à la location meublée.
L’abattement de 50% voire 71% en cas de meublés touristiques en « micro BIC » associé au double effet kiss cool de l’amortissement en régime réel expliquent à eux seuls le très large engouement des propriétaires pour la location meublée depuis les années 2000.
![Réforme des abattements pour les locations - 2](https://dev.eriapatrimoine.fr/wp-content/uploads/2023/06/115_lmnp-1.jpg)
L’aménagement minime du régime fiscal du « meublé » est-il vraiment une bonne nouvelle ?
Cependant, il est permis de penser que, malgré le recours au 49-3, l’ambition du gouvernement serait de permettre aux amendements non adoptés, d’être réintégrés au sein d’une loi dédiée à l’immobilier.
Ainsi l’amendement CF-2789 pourrait revoir le jour sous une forme identique à celle adoptée le 12 octobre. Et la suppression de l’abattement de 71% voire de celui de 50%, pour un abattement unique de 40 %, est à nouveau à envisager. Et d’aligner à un niveau équivalent les abattements pour location nue (micro-foncier) et location meublée, touristique ou non (micro-BIC).
![Rear view of tourist arriving in hotel suite](https://dev.eriapatrimoine.fr/wp-content/uploads/2023/06/121_valise-2.jpg)
Autant dire que les belles heures du LMNP toucheraient possiblement à leurs fins.
Reste maintenant à connaitre les réactions des propriétaires. Le gouvernement espère voir revenir sur le marché de la vente des biens jusque-là loués en meublés touristiques. Il espère également le retour d’un nombre important de locations estivales ou de courte durée vers des baux longs et réduire ainsi le nombre de logements « vides » pendant plusieurs mois de l’année en « zone tendue », notamment sur des secteurs touristiques comme les grandes villes ou les secteurs à forte attractivité comme le pays basque pour ne citer que lui …
A suivre de près donc !